家族信託をした実家が空き家に。賃貸に出す？売却する？大切なポイント
お母様から、長女さんに、家族信託で託しておいた実家。
お母様の施設入居で空き家になりました。
空き家になった実家を、賃貸に出すのか、売却するのか。
結論から言いますと、長女さんと一緒に考えた結果、売却することになりました。
売却するにあたって、長女さんは信頼できる不動産会社も知らないし、売却手続きについていろいろ相談して進めたいとのことで、「自宅・実家の売却サポート」でバックアップしながら進めることになりました。
お母さんは認知症が進行。家族信託をしておいてよかった
現在、80代のお母様と40代の長女さん。
当事務所とは、お父様の相続のときから10年近いお付き合いがあります。
お父様が他界した後、長女さんは結婚して家を出て、お母様は一人暮らしをしてきました。
長女さんは市外で暮らし、今は子育て真っ最中です。
お母様は市内の築40年近くになるマンションで暮らしています。
築年数は古いマンションですが、敷地が広く、管理もしっかりされていて、最近では、手頃な価格と駅から遠くない距離もあって、若いファミリーに人気があるマンションです。
お父様が他界し、長女さんも結婚を機に家を出たことで、お母様は急に一人の時間が多くなったこともあってか、一人暮らしへの不安を感じていました。
私も、お母様と道端でお会いすることがありましたが、「娘もよく様子を見に来てくれたり、泊りがけで来てくれることもあるけど、とにかく一人暮らしが不安で・・・」とこぼしていました。
ただ、長女さんの生活状況からはお母様との同居は難しい様子でした。
もしお母様が認知症になったら、長女さんの家の近くの施設に入居になる可能性が高く、そのときこの実家は空き家になることが確実でした。
長女さんとも話したところ、もし施設入居になったら、実家は賃貸に出すか、売却をして、お母様の施設費や生活費に充てていきたいという考えでした。
ですが、お母様が認知症になってしまったら、お母様が賃貸や売買の契約や手続きをすることができないので、実家を売ることも貸すこともできなくなってしまいます。
そこで、家族信託を利用して、お母様がどのような状況になっても、長女さんが実家を管理して、必要に応じて賃貸や売却ができるようにしておきました。
それが2年前の話です。
その後、お母様は生活環境の変化や不安もあってか、物忘れなどの認知症の症状が徐々に出始め、医師からも認知症の診断がでました。
火の元への不安もありますし、長女さんとしても、これ以上、一人暮らしを続けるのは危ないと考え、2020年の1月に長女さんの家の近くの施設に入居することになりました。
入居後は、お母様は安心したのか安定した生活を送っているようですが、コロナ禍もあってあまり会うことが叶わず、お母様の認知力もさらに低下してしまっているようです。
この状態ではお母様自身で自宅を売却することは到底無理な状況でしたので、元気なうちに家族信託を提案して、実行してくれてよかったと思いました。
賃貸に出すか、売却するか、どうやって決めればいい？？
その後、しばらくして、私に長女さんから連絡がありました。
「母が施設に入居しました。実家は数か月はそのままにしておこうと思いますが、空き家のままでも仕方ないので、賃貸に出すか、売却するか、悩んでます。」
ご実家のマンションは、築40年近くとはいえ、周辺のマンションに比べると価格が手頃で、周辺の居住環境もよく、若いファミリー層がフルリノベーションやリフォームを前提に購入するケースが多いマンションです。
一方で、賃貸としても需要が見込めます。駅からの距離もそれほど遠くなく、分譲賃貸が少ないエリアもあって、賃料のバランスさえ間違わなければ入居希望者は見込める物件です。
確かに、売却するか、賃貸に出すか、迷うのもわかる気がしました。
最大のポイントは、「管理の大変さ＆利益が出るか」と「マイホームの特別控除の特例」
・管理の大変さ ＆ 利益が出るか
賃貸には、入居者の募集、家賃の集金、修理・修繕の手配、クレーム対応、賃貸契約の手続などの管理の手間がかかります。
もちろん、賃貸管理を不動産会社に任せれば、これらを代行してくれるので、管理にまつわる負担は軽減されます。
ですが、その分、家賃から管理手数料が引かれ、手残りは少なくなります。
さらには、固定資産税や都市計画税、火災保険料、マンションであれば管理費や修繕積立金もかかるので、手残りはさらに少なくなります。
そもそも、親が住んでいた実家は、そのまま他人に貸せる状況にはないことがほとんどです。
ある程度のリフォームをしないと、借りたいという人は集まりませんし、相応の賃料も取れません。
リフォームをしたとして、そのリフォーム代はどれくらいの期間の賃料で回収できるのかもしっかり計算しないと、賃貸に出して逆に損をしたというオチになりかねません。
また、賃料収入になりますから、毎年確定申告が必要です。
収入が上がれば、所得税や住民税も増えますし、健康保険や介護保険の負担割合も連動して重くなります。
これらすべての「管理の大変さ」と「きちんと利益が出るか」をしっかりと理解して対応できるかどうかが、賃貸に出すか売却するかの１つのポイントです。
・マイホーム（居住用財産）の特別控除の特例
物を売って利益が出れば税金がかかります。いわゆる、「譲渡所得税」というものです。
ですので、自宅や実家を売って、利益が出れば、当然、譲渡所得税がかかります。
ただし、この売った家が「マイホーム（居住用財産）」の場合には、最高3,000万円までの譲渡所得を控除しますよという特別控除の特例があります。
つまり、マイホームを売ったときの譲渡益が3,000万円以内であれば、所得税はかからないという制度です。
この特例を受けるためにはいくつかの要件がありますが、その一つに、
「以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」
という条件があります。
実家が空き家になったときのポイントの２つ目はこれです。
「住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで」に売るならば、3,000万円までの譲渡益はすべて控除され、所得税がかからなくて済みます。
売るタイミング次第によって、期限を1日でも超えて売却してしまうと、この控除は受けられなくなります。
もし、売却により利益が出るような不動産であれば、この特例が使える期間内に売却するというのが一つのポイントです。
（ちなみに、家族信託をしていて、名義や管理が長女になっていても、委託者兼受益者がお母様であるならば、マイホームの特別控除の特例が使えます）
そうなると、「2,3年は賃貸に出しておいて、特定の期間内に売ろうかな」と考える人もいるかもしれません。
しかし、借りてくれた人が、そんなに都合よく2,3年で退去してくれるとも限りません。
「定期借家」という期限を完全に区切った賃貸契約もあって、期限がきたら更新もなく強制終了という手段もありますが、現実的には、その条件で借りる人は限られますし、家賃も相場より下がります。
最終的には、貸している状態のまま売却する、いわゆる「オーナーチェンジ」での売却も可能ですが、買い手が限られるのでいつ売れるかわかりませんし、売却価格も空き家で買主が自由に使える状態よりも下がります。
なにより、賃貸に出すということには、さきほどの「管理の大変さ＆利益が出るか」が伴います。
この「マイホームの特別控除の特例」を利用するかどうかが、売却するか、賃貸に出すかのもう１つのポイントです。
結果、売却することになりました
上記のようなポイントを踏まえたうえで、長女さんと相談した結果、
・実家は少なくとも壁紙と水回りのリフォームが必要
・子育て真っ最中で、賃貸管理の手間や損益の計算はやってられない
・施設入居から１年が経っていて空き家の管理も大変
・売却で譲渡益が見込まれるので、マイホームの特別控除の特例が使えるうちに売却したい
ということで、売却に向けて進んでいくことになりました。
長女さんの方では、信頼できる不動産会社の担当者を特に知らないし、自分だけで不動産会社と売却を進めるのが不安ということで、相談役として売却をバックアップすることになりました。
（当社グループの「自宅・実家売却サポート」を利用）
信頼できる不動産会社の営業担当者を紹介して、打ち合わせの同席、無料査定の立ち合いの同行も行い、売却活動スタートです。
担当者さん曰く、「コロナ禍で購入需要が高まっている一方で、このエリアは売り物件が少ない状況で、該当マンションも今はちょうど売り物件がないので、引き合いは強いと思う」という意見でしたが、あっという間に１週間で購入希望者が多数出現。
ということで、とんとん拍子に、一番好条件を出してくれた希望者さんと売買契約を結ぶことに。
長女さんとしては、契約内容の確認と立ち合いもしてほしいということで、こちらもサポート。
無事に売買契約の締結と手付金の受領を行い、あとは引渡日までにお部屋の整理をするのみとなりました。
