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不動産を上手に売却 ｜ 相続時の不動産問題 ｜ 浦安・市川相続遺言相談室

最終更新日:2018/06/29

相続に関する不動産のご相談で最も多いのが、相続した土地・建物を実際には使わないので、売却したいというものです。

不動産の売却というイベントは、人生で何度も経験することではないため、相続された方の経験値が不動産会社に比べると圧倒的に少ないのが現実です。

より良い売却の方法、より良いタイミング、より良い特例の使い方など、ある程度専門家に相談して最低限の情報を把握した上で、実際の売却に進みましょう。

だれが相続するか決まっていない不動産を売却する場合

相続財産を未分割のまま売却する場合には、各相続人が法定相続分に基づいて共同で相続し、売却したものと考えることになっています。

この割合に基づいて売却代金等を按分し、それぞれが税金を計算して申告することになります。

現にその不動産に居住している人は居住用の特例が使えます。

なお、売却してしまうと法定相続分でそれぞれが相続することを同意したと判断されます。

後に分割協議をして法定相続分と異なる割合で代金を分割することは原則的には認められませんのでご注意ください。

相続してすぐ売却するときの注意点

亡くなった人の自宅土地について小規模宅地の特例を使う場合には、相続税の申告期限（亡くなった日の10ヶ月後）までにその土地を売却すると、80％の減額が使えません。

たとえ減額できると言っても、30％の差は大きいので、注意して進めなければなりません。

小規模宅地の特例は、土地の評価額を最大で80％減額するもので、実際にこの特例を使ったおかげで相続税がゼロになったというケースが良くあります。

この制度の適用を受けるにはその他にも様々な要件を満たす必要がありますので、必ず専門家に確認してください。

優遇税制・取得費加算特例

「相続税納税のための土地売却については譲渡税を安くする」という趣旨の特例があります。

土地に対する相続税を１億円納税していれば、一定の期限日までに相続土地を売却することで、土地譲渡益1億円までは非課税になります。

ちなみに、相続税申告から３年間はこの特例が適用でき、非課税枠が適用できるのです。

例えば、平成20年4月1日に相続開始（亡くなった）の場合には、平成23年4月1日が期限日になります。また、相続税を物納した場合でも利用できます。

相続した不動産の売却の流れ

①．相続手続きの完了

②．相続税に関する確認を行う

③．戸建の場合は土地の境界線や境界杭を確認する

④．不動産会社による査定

⑤．売却物件の告知

⑥．売買契約の成立

売却する際に譲渡益が出る場合には、所得税・住民税が課税されますが、取得した相続人の諸条件により、居住用の特別控除や軽減税率の特例等が適用できることもあります。

その反面、売却により得た金銭を他の相続人に分ける際には、贈与税の対象となる場合もありますので、遺産分割については総合的に判断しなくてはいけません。

ここの判断は、一般の方では難しいと思います。

また、不動産会社にも強みや得意分野がありますので、どの不動産会社がいいのか・安心して任せられるかは、なかなか判断がつきにくいと思います。

当事務所は、安心して売却を任せられる複数の不動産業者とのネットワークがありますので、ご依頼者さまにとって一番ベストな不動産会社をご紹介させていただきます。

相続した不動産の売却を検討しているという方も、安心してご相談ください。

この記事を担当した司法書士